Immobilier de bureau : une étude compare les coûts d'occupation
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| Le coût d’occupation d’un local de bureau est souvent complexe à calculer. Outre le loyer, il faut ajouter les charges, mais aussi les frais de stationnement et la fiscalité. Pour mieux se faire une idée, le Groupe DTZ a récemment publié une première étude comparative des coûts d’occupation des bureaux en France. Instructif. |
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Selon cette étude menée sur 15 marchés, le coût d’occupation des locaux de bureaux oscille entre 8 700 € par poste de travail par an à Paris intra-muros, 5 300 € en petite Couronne, 3 000 € en grande Couronne et entre 2 200 et 2 600 € par poste sur l’ensemble des villes de province. Comment sont calculés ces coûts moyens ? En prenant en compte les différents aspects financiers entourant la location d’un bureau :
- Le loyer : Élément principal du calcul de coût d’occupation, le montant du loyer dépend essentiellement de la localisation du bureau. Ainsi, à Paris intra-muros, le loyer prime moyen est de 535 €/m²/an tandis qu’à Lyon le loyer prime passe à 260 €/m²/an, à Marseille 230 €/m²/an, à Nice 195 €/m²/an, à Toulouse 190 €/m²/an, à Reims 150 €/m²/an.
- Les charges : Chauffage, électricité, eau, financement d’éventuels travaux, ménage dans les parties communes… les charges sont calculées bien évidemment sur la base de la surface du local mais connaissent également des fluctuations importantes selon la situation géographique du local. Ainsi, en Ile-de-France, le montant des charges oscille entre 45 €/m²/an en petite Couronne à 65 €/m²/an à Paris intra-muros. En province, certaines villes présentent des niveaux élevés de charges comme notamment à Nice, Strasbourg et Sophia-Antipolis tandis que d’autres se montrent plus attractifs (20 €/m²/an en centre-ville et de 15 €/m²/an en périphérie de Dijon).
- Le stationnement : Le parking en sous-sol ou en extérieur a un coût pour l’entreprise. Selon les villes, ce coût est loin d’être négligeable comme le souligne l’étude DTZ. En effet, il faut compter 1 200 €/unité/an en moyenne pour un parking souterrain (2 200 € en moyenne à Paris, 1 200 €/unité/an à Strasbourg, Sophia-Antipolis, Toulouse ou Montpellier, 900 €/unité/an à Dijon et Aix-en-Provence, 625 € à Rennes). Les parkings extérieurs sont quant à eux moins onéreux à 285 €/unité/an en moyenne.
- La fiscalité : Les montants des impôts fonciers font le grand écart en France de 28 €/m²/an en centre-ville et 25€/m²/an en périphérie à Toulouse et Montpellier, à 10 €/m²/an à Aix-en-Provence pour la province, et en Ile-de-France, de 23 €/m²/an à Paris intra-muros à 19 €/m²/an en première Couronne…
Lors du choix d’un local de bureau, tous ces paramètres doivent évidemment être pris en compte, sans pour autant négliger les fondamentaux : la qualité du bassin d’emploi, la desserte par les transports en commun, la qualité du local, etc.
Dominique André-Chaigneau, Franchise Agence Immobilière©**
| Le coût d’occupation d’un local de bureau est souvent complexe à calculer. Outre le loyer, il faut ajouter les charges, mais aussi les frais de stationnement et la fiscalité. Pour mieux se faire une idée, le Groupe DTZ a récemment publié une première étude comparative des coûts d’occupation des bureaux en France. Instructif. |
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Selon cette étude menée sur 15 marchés, le coût d’occupation des locaux de bureaux oscille entre 8 700 € par poste de travail par an à Paris intra-muros, 5 300 € en petite Couronne, 3 000 € en grande Couronne et entre 2 200 et 2 600 € par poste sur l’ensemble des villes de province. Comment sont calculés ces coûts moyens ? En prenant en compte les différents aspects financiers entourant la location d’un bureau :
- Le loyer : Élément principal du calcul de coût d’occupation, le montant du loyer dépend essentiellement de la localisation du bureau. Ainsi, à Paris intra-muros, le loyer prime moyen est de 535 €/m²/an tandis qu’à Lyon le loyer prime passe à 260 €/m²/an, à Marseille 230 €/m²/an, à Nice 195 €/m²/an, à Toulouse 190 €/m²/an, à Reims 150 €/m²/an.
- Les charges : Chauffage, électricité, eau, financement d’éventuels travaux, ménage dans les parties communes… les charges sont calculées bien évidemment sur la base de la surface du local mais connaissent également des fluctuations importantes selon la situation géographique du local. Ainsi, en Ile-de-France, le montant des charges oscille entre 45 €/m²/an en petite Couronne à 65 €/m²/an à Paris intra-muros. En province, certaines villes présentent des niveaux élevés de charges comme notamment à Nice, Strasbourg et Sophia-Antipolis tandis que d’autres se montrent plus attractifs (20 €/m²/an en centre-ville et de 15 €/m²/an en périphérie de Dijon).
- Le stationnement : Le parking en sous-sol ou en extérieur a un coût pour l’entreprise. Selon les villes, ce coût est loin d’être négligeable comme le souligne l’étude DTZ. En effet, il faut compter 1 200 €/unité/an en moyenne pour un parking souterrain (2 200 € en moyenne à Paris, 1 200 €/unité/an à Strasbourg, Sophia-Antipolis, Toulouse ou Montpellier, 900 €/unité/an à Dijon et Aix-en-Provence, 625 € à Rennes). Les parkings extérieurs sont quant à eux moins onéreux à 285 €/unité/an en moyenne.
- La fiscalité : Les montants des impôts fonciers font le grand écart en France de 28 €/m²/an en centre-ville et 25€/m²/an en périphérie à Toulouse et Montpellier, à 10 €/m²/an à Aix-en-Provence pour la province, et en Ile-de-France, de 23 €/m²/an à Paris intra-muros à 19 €/m²/an en première Couronne…
Lors du choix d’un local de bureau, tous ces paramètres doivent évidemment être pris en compte, sans pour autant négliger les fondamentaux : la qualité du bassin d’emploi, la desserte par les transports en commun, la qualité du local, etc.
Dominique André-Chaigneau, Franchise Agence Immobilière©**
