Alors que le Grenelle de l'environnement impose à tous de plus en plus de contraintes environnementales, les professionnels de l'immobilier d'entreprise n'ont désormais d'autres choix que de penser durable. C'est dans ce cadre que l'Observatoire de l'immobilier durable (OID) vient de voir le jour.
Lancé le 23 octobre dernier, l'Observatoire de l'immobilier durable (OID) est une association indépendante constituée d’acteurs privés et publics de l’immobilier tertiaire parmi lesquels Altarea Cogedim, Amundi Immobilier, l’Arseg, La Française REM, Nexity, Sinteo et Société de la tour Eiffel. L’OID a pour objectifs de :
- Collecter, analyser et diffuser des statistiques sur les performances environnementales du parc tertiaire privé et public français
- Suivre dans le temps l’évolution de cette performance sur un échantillon représentatif large de bâtiments
- Favoriser l’échange d’information sur les meilleures pratiques de marché
- Promouvoir une dynamique en animant un réseau d’acteurs impliqués dans le domaine de l’immobilier durable.
L'idée est ainsi pour ce nouvel organisme de mettre en commun et de manière anonyme des données techniques de bâtiments dont l’exploitation, selon une méthode uniforme, constitue des indicateurs statistiques représentatifs de la performance énergétique et environnementale du patrimoine français. Le premier baromètre 2012 de l’Observatoire sera présenté lors de la 10e édition du SIMI (Salon de l’Immobilier d’Entreprise organisé par le Groupe Moniteur) qui se tiendra du 5 au 7 décembre prochain, à Paris, Palais des Congrès - Porte Maillot. Ce baromètre publiera les indicateurs statistiques d’un échantillon de plus de 5 millions de m2, représentatif de l’immobilier de bureaux.
Les économies d'énergie, un enjeu national
Conformément à l'article 4 de la loi Grenelle 1, l'immobilier se doit de répondre désormais à la RT 2012 (la Réglementation Thermique 2012). Cette nouvelle réglementation est un véritable bond en avant énergétique en ce sens qu'elle impose dorénavant des obligations de résultats et non plus seulement des obligations de moyens. La logique est ainsi différente. Et en effet, dans les réglementations précédentes, l'amélioration de la performance s'établissait en pourcentage à grappiller vis-à-vis de la réglementation précédente.
Avec la RT 2012, le bâti ne doit pas seulement faire mieux qu'avant mais attester qu'il ne consomme pas plus de 50 kWhEP/(m².an) en moyenne, indépendamment du choix de système énergétique. La RT 2012 est déjà une réalité dans les locaux d'entreprise tertiaires puisque qu'elle est applicable à tous les permis de construire déposés à compter du 28 octobre 2011 pour les bâtiments neufs du secteur tertiaire (bureaux, bâtiments d'enseignement primaire et secondaire, établissements d'accueil de la petite enfance) et les bâtiments à usage d'habitation construits en zone ANRU.
Au 1er janvier 2013, elle sera applicable à tous les permis de construire déposés pour tous les autres bâtiments neufs à usage d'habitation (maisons individuelles ou collectifs). L'idée de la généralisation de bâtiments moins énergivores va dans le sens des entreprises locataires puisqu'elle permet de réaliser des économies sur les charges.
L'annexe verte, un instrument pour l'amélioration des bâtis
Outre cette nouvelle donne pour les bâtiments neufs, la loi Grenelle 2 introduit aussi depuis le 1er Janvier 2012 la notion d’annexe environnementale ou annexe verte. Cette annexe est obligatoire pour tout nouveau bail ou en cas de renouvellement de bail portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerce. Elle sera généralisée à l’ensemble des baux à compter de Juillet 2013. L'annexe verte pose les bases de l'amélioration énergétique des bâtis en impulsant le dialogue entre bailleurs et preneurs. Deux règles prioritaires sont mises en avant :
- preneur et bailleur doivent se communiquer mutuellement toute information utile relative aux consommations d’énergie, d’eau et la production des déchets des locaux,
- les parties doivent s’organiser pour établir un bilan de l’évolution de la performance énergétique et environnementale du bien immobilier et s’engager ensemble sur un programme d’actions visant à en améliorer la performance.
Ce deuxième axe prioritaire est renforcé par l’article 2 du Grenelle 2 qui impose la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique du parc tertiaire existant, public et privé, dans un délai de 8 ans à compter du 1er janvier 2012. Si pour l'instant le décret d’application de l'article 2 du Grenelle 2 est encore en cours de rédaction, il est attendu de pied ferme par les bailleurs puisqu'il va déterminer la nature et les modalités de cette obligation, notamment en termes de la référence de consommation prise en compte, du périmètre considéré et du niveau d’amélioration à atteindre.
Attendre ou anticiper ?
Pour les bailleurs et les grands promoteurs immobiliers, la multiplication des nouveaux textes règlementaires implique de prendre les bonnes décisions. Sachant que de toutes façons, les obligations deviennent de plus en plus pressantes, beaucoup ont déjà anticipé sur les projets en cours. Pour les bâtis anciens, l'effort d'anticipation est plus nuancé. Au final, les économies pour les entreprises locataires et les investisseurs sont des arguments non négligeables pour la commercialisation des surfaces disponibles. Mais tout cela a un coût ! Et dans la période de crise que nous connaissons, tout coût supplémentaire doit se justifier. C'est dans ce cadre que les enseignements du nouvel Observatoire immobilier durable devraient apporter des éléments de réponse instructifs pour les bailleurs !
Dominique André-Chaigneau, Franchise Agence Immobilière©