Depuis la mise en application de la loi Alur-Duflot sur le logement le 15 septembre dernier, les frais des agences immobilières sont limités à certains plafonds. Pour un entrepreneur qui souhaite créer une agence immobilière en franchise, il est vital de bien comprendre la nouvelle réglementation.
Une politique visant à dynamiser le marché
Les frais d'agence lors d'une location ayant toujours été calculés proportionnellement au loyer, des inégalités importantes avaient toujours été constatées en fonction des marchés locaux. Ces inégalités n'étaient pas toujours représentatives des services rendus : pourquoi une agence immobilière parisienne devrait-elle facturer des honoraires tellement plus élevés que ceux de son équivalent en province, et ce pour un travail similaire ? Ainsi, les locataires avaient tendance à bouder les agences dans les grandes villes, ce qui n'était pas bon pour le marché dans son ensemble.
C'est la raison d'être de cette mesure de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, qui plafonne les honoraires des agences immobilières selon plusieurs critères.
Quatre prestations et deux critères
Pour mieux cerner le problème, la loi Alur définit les honoraires des agences immobilières liés à la mise en location d'un logement. Ceux qui sont imputables au locataire ne peuvent porter que sur quatre prestations : l'organisation des visites du logement ; la constitution du dossier ; la rédaction du bail ; et l'établissement des états de lieux d'entrée et de sortie.
Le plafond des frais d'agence immobilière est calculé selon deux critères : d'une part la surface en mètre carrés ; d'autre part la localisation géographique du logement. Celle-ci est définie simplement : dans les zones très tendues (c'est à dire la zone A bis, comprenant Paris et les 68 communes limitrophes définies dans l'arrêté du 22 décembre 2010), le tarif par mètre carré ne peut pas dépasser 12 euros TTC ; dans les zones tendues (citées dans la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013), les honoraires au mètre carré sont limités à 10 euros TTC ; enfin, dans le reste du territoire, le plafond est de 8 euros par mètre carré.
Notons que l'établissement des états des lieux d'entrée et de sortie n’est pas compris dans ce plafonnement : il est fixé à 3 euros TTC par mètre carré de surface habitable du logement mis en location. Ainsi, les plafonds totaux pour les locataires sont de 15 euros le mètre carré de surface habitable en zone très tendue, 13 euros en zone tendue et 11 euros sur le reste du territoire.
Pour les bailleurs, rien n'a changé
Le plafonnement est doublé d'une contrainte importante : le montant des honoraires payés par le locataire ne peut pas dépasser la somme facturée au bailleur. Les honoraires à l'égard du bailleur ne sont en revanche pas limités par la nouvelle loi. La seule obligation pour les agences immobilières est d'afficher ce tarif en vitrine.
Enfin, il est important de noter que le ministre chargé du Logement peut réviser les plafonds au 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l'indice de référence des loyers.
La Rédaction, Franchise d'Agence Immobilière ©